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主攻一二线城市 华润商业拆分节点渐近?
发布日期:22019-10-21 18:29:23  浏览[1899]次

在2019年中期业绩会议上,华润置地宣布其投资物业实现租金收入57亿元,同比增长30.4%,预计未来2-3年租金将保持10-20%的增长。

谈到房地产和商业上市计划,唐勇表示,商业公司仍在计划今年内启动房地产上市安排。

分拆商业上市在房地产领域并不罕见。作为商业地产领域的领导者,华润置地自1994年以来已发展商业地产20多年。随着商业房地产的发展,未来可能离资产证券化或分离的时间点越来越近。

华润“现在”与“未来”

根据2019年中期业绩数据,华润置地上半年综合营业收入为458.5亿元,其中房地产开发366.1亿元,投资性房地产(包括酒店经营)租金收入57.0亿元,占总收入的12.43%。这在参与商业房地产经营的房地产企业中相当突出。

2019年上半年,华润置地的商业房地产业务持续快速增长。截至2019年6月30日,购物中心业务租金收入42.9亿元,同比增长39.5%。办公业务收入6.9亿元,同比增长11.9%。酒店业务收入7.2亿元,同比增长5.6%。其中,购物中心是三大业务中增长最快的,表现出色。

资料来源:华润置地半年度报告,查看指数排序

2019年上半年,华润置地开设了鞍山万象交易所和吴江万象交易所两个购物中心,开店率分别为99%和96%,表现良好。今年下半年,华润置地表示将进一步扩大其投资物业的规模,并将陆续开设八家购物中心。

截至2019年6月30日,华润置地投资物业已达到950万平方米。购物中心方面,万象市/万象世界22家、万象交易所/五色城13家、预留项目48个。此外,还出口了27个购物中心项目,其中18个在运营,9个在储备。

在保持购物中心竞争力的同时,华润置地对写字楼的投资也在增长。近年来,随着核心城市写字楼需求的不断增长以及自身对风险多元化和稳定现金流的需求,写字楼业务逐渐成为华润置地发展的关键方向。

纵观近年来华润置地在写字楼的发展,我们可以看到其策略有所改变。2016年至2018年,华润置地在建总建筑面积和拟建办公楼总建筑面积分别为1,652,200平方米、2,757,700平方米和2,229,500平方米。营地办公楼总建筑面积分别为40.7万平方米、51.9万平方米和632.9万平方米。

数据显示,华润置地办公建筑总建筑面积逐年稳步增长,在建和拟建总建筑面积在几年内增加近70万平方米。换句话说,未来几年计划进入市场的写字楼数量将呈现双速增长。

资料来源:华润置地2015-2018年度报告,查看索引排序

虽然办公业务在商业领域的贡献远远小于购物中心,甚至略小于酒店业务,但不可否认的是,华润对其未来发展寄予厚望。

从商业地产领域的布局趋势来看,购物中心一直是华润置地发展的重点,在商业领域占据绝对优势。此外,办公楼也已经成为他们所希望的“未来”,并且在未来几年可能会快速增长。

主修一线和二线城市

自1994年接触商业地产以来,华润置地在上个世纪开发了具有里程碑意义的商业项目,包括上海华润时代广场、北京华润大厦和北京凤凰城。然而,2004年开业的深圳万向才真正确立了它在商业地产领域的地位。

即使在15年后,深圳万向城仍然是华润置地商业地产项目的代表作品。它的成功也为华润发展业务提供了一个模式。华润置地通过总结深圳万向市的成功经验,开始将万向市的模式复制到其他城市,并取得了良好的效果。

根据2018年年报数据,在华润置地现有的商业项目中,深圳万向市、杭州万向市、沈阳万向市、成都万向市和南宁万向市表现良好。其中,深圳万向2018年租金收入为10.17亿元,估计价值为90.32亿元。租金和估价几乎是万向市其他城市的两倍,性能也非常出色。此外,杭州、沈阳和南宁万向市的租金均超过5亿元,估计价值在35-47亿元之间。

资料来源:华润2018年报,查看索引排序

在目前华润置地的商业项目中,深圳万向无疑具有绝对的主导地位。与房地产企业的其他商业项目相比,深圳万向市处于什么水平?

资料来源:2018年企业年报,观点指标整理

从以上数据可以看出,虽然深圳万向2018年的租金低于上海和恒隆广场,但该行业10亿元的租金收入和近10%的同比增长率仍处于较高水平。

深圳万向市在保持行业优势的同时,华润置地也在加快其他城市购物中心的布局。截至2019年6月30日,华润置地拥有35家自持购物中心,预计下半年将有8家开业,预计年底将达到43家。

数据源:公共信息披露、视图索引排列

从地区分布来看,下半年开业的购物中心分布在南北,江苏省购物中心数量最多,有3个购物中心。从城市布局来看,主要集中在二线城市,其中大部分在长三角地区。

这些购物中心逐年增加,其背后实际上是华润置地商业地产未来发展的蓝图。在商业地产的发展中,华润置地一直以核心一、二级城市为主要阵地,主要是从一级城市进入,逐渐向典型二级城市扩散。

根据2018年年报数据,截至2018年12月31日,华润置地已运营35个商业项目,分布在25个城市,包括3个一线城市和14个二线城市,占一、二线商业地产总建筑面积的77.62%。

目前,华润置地在一、二级城市的商业布局已经形成。然而,在日益激烈的商业地产竞争中,华润置地能否在占领市场的同时吸收日益多样化的消费者需求?这仍然是一个有待解决的问题。

商业拆分节点正在接近吗?

在房地产行业,一些知名企业,特别是那些拥有成熟产品线的企业,分拆商业部门,甚至走上资产证券化之路,这似乎是寻求长期稳定发展的唯一途径。

对于房地产公司本身来说,商业分拆上市一方面有利于获得更多资金和扩大自身规模;另一方面,自主开发的空间更大,产品的影响力也可以增强。作为商业房地产行业的领导者,华润置地似乎有理由在未来分拆上市。

事实上,2016年,华润置地已经建立了“2+X”商业模式,即在继续坚持出售物业和投资物业两大业务的基础上,华润置地将积极拓展购物中心+互联网生态系统建设、物业服务、高级房地产、海外房地产等其他业务发展模式。

商业地产无疑是发展的重点之一。2017年6月,华润置地迈出了独立发展商业地产业务的第一步。组织结构大幅调整,商业地产事业部从开发业务中分离出来,调整为一级组织,形成总部区域-项目-商业地产三级控制组织。

近年来,我国国有土地的商业分割或证券化出现了许多问题。每个人都在关注这个房地产企业未来将走什么样的道路。未来,华润置地是否会分拆上市以及何时上市仍不得而知。“资产证券化或分拆的时间点在未来越来越近。”也许从管理层的反应来看,至少我们可以知道这一次已经不远了。

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